EMLAK ILE ILGILI,SORU VE CEVAPLARI

ARSA PAYINA İTİRAZ EDİLEBİLİR Mİ?

Kat mülkiyeti kurulduğunda bağımsız bölümlerin değerleriyle orantılı olmayan arsa paylarına karşı kat maliklerinin arsa payının düzeltilmesi için dava açma hakları vardır.

BAHÇE SADECE BİR KİŞİ TARAFINDAN KULLANILABİLİR Mİ?

Bahçe normal durumlarda ortak kullanıma açık bir bölümdür. Ancak özel durumlarla karşılaşılabilir. Örneğin, binanın arka bahçesi zemin kattadır ve bahçeye geçiş sadece katta oturan tarafından kullanılmaktadır. Böyle durumlarda, yani ayrı bir geçiş yeri olmayan apartmanın arka bahçesinin kat maliklerinden birisi tarafından kullanılmasını yasaklayan herhangi bir yasa hükmü yoktur. Tabii ki eğer yönetim planında özel hüküm varsa bahçe bir veya birkaç bağımsız bölüme tahsis edilebilir.

BİRKAÇ BLOKTAN OLUŞAN APARTMAN MASRAFLARI NASIL KARŞILANIR?

Eğer apartman tek parsel üzerinde yer alıyorsa, girişleri farklı birden fazla bloka ayrılması hiçbir şey farkettirmeyecektir. A, B veya C blokta yapılan bir onarımın masrafı, tüm konut sahipleri tarafından ortak olarak karşılanır. Ancak birçok durumda bu anlaşmazlıklara sebebiyet verir. Bu gibi durumların önüne geçilmesi için, sadece bir blok tarafından kullanılan yani ortak kullanılmayan bölümlerin masraflarına kimlerin katılıp katılmayacağı hususu önceden belirlenip yönetim planında belirtilmiş olmalıdır.

BOŞ DAİRE İÇİN ASANSÖR TAMİR PARASI VERİLİR Mİ?

Evet verilir. Dairenin boş olup olmaması, kiraya verilip verilmemesi yönetim giderlerinden muaf olmayı gerektirmez. Ancak yönetim planında aksine hüküm olabilir.

ÇEKME KAT İMAR AFFINA GİREBİLİR Mİ?

Kat mülkiyetinde kaçak olarak yapılan inşaatın, imar affı yasasına göre tescil edilebilmesi için yapılan ilavenin bağımsız bölüm niteliğinde olması ve önceden verilmiş bir arsa payının bulunması gereklidir. Bu niteliklerden uzak, çekme katın genişletilmesi şeklindeki ilave için hükmen tescil söz konusu olamaz. Çekme katın tam kata çevrilmesi kat maliklerinin ittifakı ile mümkündür.

ÇEKME KAT İZNİ ALINDIĞINDA KALORİFER DİLİMİ ARTTIRILABİLİR Mİ?

Evet, çekme kata muvafakat verilmesi, kalorifer dilimi eklenmesinin kabul edilmesini de içerir

ÇEVRE TEMİZLİK VERGİSİ (ÇTV) NASIL ÖDENİR?

Önceleri posta havalesi ile de ödeme yapılabilirken artık hemen hemen bütün belediyeler bu amaçla bir banka hesabı açıyorlar. Devamlı ikamet etmediğiniz mülkünüzün vergilerini ödemek için belediyeden bu hesap numaralarını öğrenmeniz ve banka havalesi ile göndermeniz mümkündür. Satın aldığınız tarihten itibaren sorumlu olduğunuz vergidir.

DEPOZİTO YASAL MI?

Kiralamalarda depozito yasaldır. Kiracının taşınma durumunda bırakacağı borçlar ile konuta vermiş olduğu zararların karşılanması için depozito alınır. Tahliye halinde konutda bir hasar yoksa depozito iade edilir. Varsa mahkemece yapılacak tespit ve masraflar düşülerek bakiye kiracıya ödenir. İspat bakımından depozito miktarını yazmak ve imza altına almak gerekir. Depozito Türk Lirası veya döviz olarak alınabilir.

DUVARLAR YIKILARAK ODALAR BİRLEŞTİRİLEBİLİR Mİ?

Evet, daha rahat kullanım amacıyla daire içi taşıyıcı olmayan duvarlar kaldırılabilir.

ESKİ EMLAK VERGİSİ BORÇLARI ÖDENMEK ZORUNDA MIDIR?

Hayır. Elektrik borcu için, satın aldığınız tarihten itibaren, 30 gün içinde tapu fotokopisiyle birlikte bir dilekçe yazarak, geçmiş borçları kabullenmeyeceğinizi bildirin ve kendi adınıza sözleşme yapın.

EŞE YAPILAN SATIŞTA ŞUFA HAKKI GEÇERLİ Mİ?

Ortak mülkiyetin paydaşı, payını karı ve kocaya, çocuklarına veya akrabaya temlik ederse, görünüşte satış sözleşmesi yapılsa bile gerçekte miras hukuku ile ilgili amaç ya da bağış düşüncesi varsa şuf'a hakkı kullanılamaz. Davalının bu şekildeki savunması, her türlü delille ispatı mümkün olduğundan araştırılmalıdır.

EVDE EVCİL HAYVAN BESLENEBİLİR Mİ?

Yönetim planında aksi belirtilmediği takdirde evcil hayvan beslenemez. Yönetim planında ne tür evcil hayvanların beslenebileceği özel bir madde ile belirtilebilir. Evcil olmayan hayvanlar (yılan vb.) hiçbir şartla beslenemez.

İHTAR NEDİR?

Kiracı kontratın başladığı günden itibaren en geç 5 gün içinde kira parasını yatırmazsa konut sahibi kirayı 30 gün içinde ödemesi için noterden bir ihtarname veya icra dairesinden ödeme emri gönderir. Eğer kira bedeli 30 gün içerisinde yatmazsa bu gönderilen ihtar haklı bir sebebe dayandığı için Haklı İhtar sayılır konut sahibi haklı ihtar gerekçesiyle tahliye davası açabilir.

İNŞAATTAN DAİRE ALINMASI MÜMKÜN MÜDÜR?

Konut inşaat halindeyken içinden bir daire seçilip alınabilir. Ancak inşaat tamamlanmadan kat mülkiyetine geçilmediğinden, kat irtifak tapusu alınabilir. Kat irtifak tapusu almadan bir kağıt üzerinde yazılarak alım yapılmamalıdır. Çünkü satış koşulları gerçekleşmediğinden satıcı daireyi irtifak tapusu ile başkalarına da satabilir. O halde halk arasında el kağıdı denilen imzalı gayrimenkul satış belgesi, tazminat davası açmakta delil olarak kullanılmaktan başka bir işe yaramaz.

İNTİFA HAKKI NE DEMEKTİR?

Bir konutdan faydalanmak hakkına intifa hakkı denir. İntifa hakkı sahibi malik olmak zorunda değildir. Ancak malik tarafından bir kişiye intifa hakkı verilirse bu hak o kişinin ölümüne dek sürer. Ve bu hak hiçbir şekilde başkasına devir edilemez.

İPOTEK NEDİR, NASIL YAPILIR?

Var olan veya doğacak herhangi bir nedenden doğan alacağı temin etmek için konut üzerine ipotek uygulanır. Söz konusu alacak sağlandığında ipotek tapuda fekkedilir (kaldırılır). Alacağın ödenmesine rağmen ipotek kaldırılmamışsa, konutun bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesine başvurulup ipotek fekkedilir. Bir konut eğer alıcı kabul ederse, üzerindeki ipotekle birlikte satılabilir.

İSKAN OLUP OLMADIĞINI NASIL ANLARIM?

Tapu örneğinde kat mülkiyeti tapusu yazıyor ise, konut iskanlıdır. Aksi halde ilgili belediyeye müracaat edilmesi gerekir.

KAPARO İADE EDİLİR Mİ?

Gayrimenkulun başkalarına pazarlanmasının durdurulması için kaparo verilir. Alım-satım-kiralama işleminde verilen kaparo alıcı veya kiralamak isteyenin ciddiyetinin bir göstergesi kabul edilir. Kaparo dünyanın her tarafında uygulanan bir yöntemdir.

Vazgeçen alıcı veya kiralamak isteyen, talip olup kaparo ile pazarlanmasını durdurduğundan, belki gerçekten alıcı veya kiralamak isteyen başka birine pazarlanmasını engellemiş olacak, boş yere zaman kaybedilmesine; gayrimenkulünü değerlendirmeyi düşünen konut sahibinin de alacağı para ile ilgili değerlendirme hayallerinin kaybolmasına neden olacaktır, bunun tazmini sayılan kaparo iade edilmez.

İşlem gerçekleştiğinde alınan kaparo hesaba mahsup edilir; ancak konut sahibi (herhangi bir sözleşme yapılmamışsa) vazgeçerse kaparo alıcı veya kiralamak isteyene iade edilmelidir.

Emlak ofisi aracılığında, alıcı/kiracı vazgeçtiğinde;
- Emlakçının emeği ve zamanı kaybolur, konut sahibine karşı zor durumda kalabilir.
- Kaybedilen zamanda belki işlem yapabileceği başka bir müşteriyi kaçırmış olabilir.
- Gayrimenkulünü değerlendirmeyi düşünen konut sahibinin de alacağı para ile ilgili değerlendirme hayallerinin suya düşmesine ve zaman kaybettirdiği gerekçesiyle emlakçıya kızabilir, anahtarın iadesini isteyebilir.
- Emlakçı hem para kazanamayacak, hem de anahtarı konut sahibine iade etmek zorunda kalarak, bir portföy kaybedebilir.

Satış için kaparo alınması aşamasına gelinmişse; cezai şartların ağır olduğu, örneğin; "Vazgeçen taraf satış bedelinin %25'i oranında tazminat ödeyecektir" şeklinde senetli sözleşme yapmak en doğrusudur.

Şu tip belgeleri inceleyin: Emlak Görme Seneti, Satış Sözleşme ve Taahhütnamesi.


Paslaşarak çalışan 2 emlakçının durumu;
Almak veya kiralamak isteyen müşteriden alınan kaparo, iş bitmesi amacıyla konut sahibi olan emlakçıya verilir, (kaparo konut sahibinde kalmışsa iade etmeyebilir) ancak emlakçıda kalması veya hibe edilmesi durumunda emlakçılar eşit paylaşır. Çünki komisyon gelirinin bir parçasıdır.

KAPICI DAİRESİ KİRAYA VERİLEBİLİR Mİ?

Kapıcı daireleri ortak mahallerdir. Ortak mahallerin maliki tüm bölüm malikleridir. Bu gibi bölümlerle ilgili bir tasarruf yapılacaksa oy çokluğu yeterli değildir, oy birliği gerekir. Yani tüm konut sahiplerinin oyunun alınması şarttır. Bu sayede kiraya verilmesi mümkündür.

KIYI ŞERİDİ KANUNUNA GÖRE DOLGULU ALANLARDA İMAR NASIL UYGULANIR?

Deniz, göl, akarsu gibi yerlerde, dolgu ile doldurularak oluşturulmuş alanlar Hazine mülkiyetindedir. Önce buraların arsa-arazi konumuna getirilerek hazineye tescil ettirilmesi gerekir. Sonra burada bir yer yapılacaksa Milli Emlak (Hazine) Müdürlüğünden ihdas yoluyla uzun dönemli kiralama veya ihale yöntemiyle satın alma şeklinde malik olmak gerekir. Buralarda imar planı uygulaması yapılmaz. Dolgu alanlar üzerine inşaat ruhsatı verilemez.

KİRA BEDELİ ÖDENMEDİĞİNDE KİRALAYAN NE YAPABİLİR?

Kiracı, kira bedelini süresinde ödemediği takdirde konut sahibi noterden 30 günlük ihtarname veya icradan 30 günlük ödeme emri gönderir. 30 gün sonunda halen ödeme yoksa İcra Tetkik Mercii' ne başvurarak tahliye talep edebilir. Eğer (ihtardan sonra) kira yatar, fakat bir yıl içinde bu durum 2 kez gerçekleşirse, kontratın bitiminde Sulh Hukuk Mahkemesi'nde 2 haklı ihtar sebebiyle tahliye davası açılabilir.

KİRA BEDELİNDE BANKA MAKBUZU GEÇERLİ BİR KANIT MIDIR?

Kiracı tarafından emlak sahibinin hesabına yatırılan makbuzlar, sadece Kira Bedeli olarak belirtilerek yatırıldığına ilişkin bir not eklenirse geçerli bir kanıt olabilir. Aksi halde, emlak sahibinin hesabına yatan borç olarak da değerlendirilebilir.

KİRA BİRİNCİ DERECE AKRABALARDAN ALINABİLİR Mİ?

Birinci dereceden akrabalardan kira alınabilir. Tabii çeşitli özel durumlar söz konusu olabilir. Örneğin, 3 kardeşten biri anne ve babasıyla beraber yaşıyorsa... Ebeveynler öldükten sonra bu kardeş evden çıkmak istemez ise diğer kardeşler ondan evin getirebileceği kiradan paylarına düşeni talep edebilirler.

KİRA BEDELİ KASTEN ALINMIYORSA NE YAPILABİLİR?

Kiracı kira bedelini gönderdiği halde kiralayan bu parayı almamakta direnirse alacaklı temerrüdünden bahsedilebilir. Borçlar kanununun 90. maddesine dayanarak kiracı Sulh Hukuk Mahkemesi'ne başvurarak ödeme yeri tayin edilmesini ister. Sulh Hukuk Mahkemesi bir bankayı seçer ve her ay kiranın oraya yatırılmasına karar verir. Mahkemenin kararından sonra kira bedellerini bu bankaya yatıran kiracı temerrütten yani bir tahliye nedeninden kurtulmuş olur. Ancak bu işlemi yaptırmazsa ve kiralayan haklı ihtarlar gönderirse tahliye kaçınılmaz olur.

KİRA SÖZLEŞMESİ KAÇ ÇEŞİTTİR?

İki çeşit kira sözleşmesi vardır, yazılı kira sözleşmesi ve sözlü kira sözleşmesi. Kira sözleşmesinin yazılı olarak yapılmasında ispat açısından sayısız fayda vardır. Hatta aktin noterde yapılması, gelecekte olabilecek anlaşmazlıkların kolay yönden çözümü açısından sağlıklı bir yoldur. Zira noterde yapılan bir sözleşmenin varlığına, imzasına ve içeriğine yapılan itirazlar kabul görmez. Kira akdi sözlü olarak da gerçekleştirilirse, sözleşmenin sıhhati ve ispatı açısından zorluklar meydana gelebilir.

KİRA SÖZLEŞMESİNİ KİMLER YAPAMAZ?

İyi ve kötüyü ayırt edemeyenler, 18 yaşını doldurmayanlar, iyi ve kötüyü ayırt etme yetenekleri olmasına rağmen 18 yaşını doldurmayanlar (evlenme ile reşit olma dışında) ve kısıtlıların tek başına yapmış oldukları kira sözleşmeleri hükümsüzdür.

KİRA SÖZLEŞMESİNDE HANGİ KONULAR BULUNMALIDIR?

Sözleşmede iki tarafın ad ve adresleri, aylık ve yıllık kira miktarı ile sözleşme süresi ve konutun durumu yazılır. Artış miktarı tespit edilirek belirtilirse geçerli olur. Demirbaş ve ortak giderlerin ödemelerinin kime ait olacağı, varsa stopaj ödemesi hakkında bilgi ve kiranın nereye ödeneceği belirtilir. Kira sözleşmesi üzerine yazılıp geçerli sayılmayan tek husus, tahliye taahhütüdür. Bunun dışında yazan her şey geçerlidir.

KİRA SÖZLEŞMESİ MUTLAKA YAZILI MI OLMALI DIR?

Kira sözleşmeleri sözlü veya yazılı olarak yapılabilir. Ancak sözlü sözleşmenin başlangıç tarihini ispatlamak oldukça güç olduğundan, kira sözleşmelerini yazılı yapmak daha faydalıdır. Taraflar kendi aralarında yapabilecekleri gibi, sözleşme imzalarını noterde tasdik ettirebilirler. Dava açarken veya icra takibi yaparken kira sözleşmesinin başlangıç tarihi yani gün, ay, yıl çok önemlidir. Taraflardan birinin sözleşmeyi kaybetmesi halinde karşı taraf kendi söylediklerini daha kolay olarak, elindeki sözleşme ile kanıtlayabilir.

KİRA SÖZLEŞMESİNİN SÜRELİ OLMASI NEDİR?

Kira sözleşmelerinin geçerli olması için süreli olması şart olmamakla beraber, taraflar anlaşarak kira sözleşmesini süreli yapabilirler. Tarafların özgür iradeleri ile kararlaştırdıkları altı ay, bir yıl, üç yıl gibi belirli bir zamanı içeren kira sözleşmelerine süreli kira sözleşmesi denir.

KİRA SÖZLEŞMESİ SÜRESİ BİTMEDEN FESH EDİLEBİLİR Mİ?

Feshin haklı nedenleri bulunması durumunda kiralayan feshi kabul etmek zorundadır. Haklı nedenler atık su sisteminin hatalı olması sonucu kanalizasyon taşması, binanın çok rutubetli olması veya ısınamaması gibi evin içerisinde oturulmasını engelleyecek nedenler olarak özetlenebilir.

KİRA SÖZLEŞMESİ TAPUYA İŞLETİLİRSE KİRACIYA HAK SAĞLAR MI?

Kural olarak kira sözleşmesi şahsi hak sağlar, bu nedenle kiracı ve kiralayan sözleşmeden kaynaklanan haklarını sadece birbirlerine karşı öne sürebilirler, üçüncü şahıslara karşı ileri süremezler. Ancak kiracı ve kiralayan anlaşarak yapmış oldukları kira sözleşmesini tapuya yazdırabilirler. Bunun için birlikte tapuya giderek istemde bulunmaları gerekir. Tapuya yazılan kira sözleşmesi bilhassa kiracı için ayni hak kuvvetinde bir hak sağlar. Bu nedenle kiracı kira müddeti boyunca sözleşmeden kaynaklanan hakkını hem üçüncü kişilere hem de bu yeri satın alan yeni malike karşı ileri sürebilir.

KİRA SÖZLEŞMESİNE UYMAYAN KİRACININ DURUMU NE OLUR?

Kiracının sözleşmeye aykırı bir eyleminden dolayı aleyhine dava açabilmek için öncelikle kiracıya ihtarname çekerek bu ihtarname ile bir süre vererek olumsuz durumuna son vermesi istenmelidir. Bu ihtar çekilmeden dava açılmaması gerekir. Aksi takdirde davanın reddi söz konusudur.

KİRA TESPİTİ NASIL YAPTIRILIR?

Yeni dönem kira parasını taraflar, anlaşma yaparak saptayamadıkları hallerde, davacı kiranın tespiti için mahkemeye başvurabilir. Mahkemece yapılacak iş, mahallinde keşif yapmak, dava konusu yerin serbestçe kiralanması halinde getirebileceği kira parası hesap edilmeli, hakimde bu kira parasını dikkate alarak, hakka uygun bir kira takdir edecektir.

KİRACI ÇIKTIKTAN SONRA, GİDERLERİ KONUT SAHİBİ Mİ ÖDER?

Kiracı apartmanda ikamet ettigi süre içerisinde apartman giderlerini ödememiş ve ardından taşınmışsa, yönetici bu giderleri bağımsız bölüm malikinden isteyebilir. Kiracı taşınmamış olsa dahi eğer yönetici kiracıdan giderleri tahsil etmekte zorluk çekiyorsa, tahsilat için konut sahibine başvurabilir. Bağımsız bölüm maliki parayı ödedikten sonra kiracısından talep eder, yani ona rücu eder. Bu gibi durumların önüne geçmek amacıyla genellikle kiracıdan güvence bedeli olarak depozito talep edilmektedir. Ödemelerden dolayı asıl sorumlu malik olup, kiracı kira borcu kadarından sorumlu olur.

KİRACI İNŞAAT VE TADİLAT NEDENİYLE TAHLİYE EDİLEBİLİR Mİ?

Kiralayan, esaslı bir biçimde tadilat ve inşa gerektiren gayrimenkulünü tahliye edebilir. Ancak tadilat sonunda gayrimenkulünü eski kiracıya teklif etmek zorundadır. Bir ay içinde olumlu cevap gelmezse başkasına kiralayabilir. Aksi halde 3 yıl boş tutmak zorundadır.

KİRACI KONUT SAHİBİ İLİŞKİLERİNDE BORÇLAR YASASI GEÇERLİ Mİ?

Borçlar Yasası genel bir yasadır. Kiracı ile kiralayan arasındaki kira alacağından kaynaklanan davalara uygulanır. Bununla beraber bir kısım maddeleri örneğin, kiracının ihtarname çekilmesine karşın verilen süre içinde kirayı ödememesi nedeniyle, kiracının temerrüdünde bütün kira ilişkilerine ve yine kiracının veya kiralayanın hak ve yükümlülüklerinden kaynaklanan davalarda uygulanır. Ancak kiracının kiralananı boşaltması ve kira parasının artırılması hususunda bütün kira ilişkilerinde uygulanamaz. Bu yönüyle Borçlar Yasası, kira ilişkileri için özel bir yasa olan 6570 sayılı gayrimenkul kiraları hakkındaki yasa hükümlerinin uygulama alanı dışında kalan yerlerde uygulanır.

KİRACI KONUTTA DEĞİŞİKLİK YAPABİLİR Mİ?

Kiralananda kira sözleşmesi içinde meydana gelen önemli değişikliklerin kiracı tarafından yapılabilmesi için, konut sahibinden onay alınmalıdır. Kiracı kiralayana ihtarname çekmiş, kiralayan eksikliği gidermemiş ve yapımı hususunda kiracıya olur vermemişse, kiracı mahkemeye başvurarak bu eksikliğin yapılması için izin almış olmalıdır. Ancak bu iki durumda kiracı kiralayan hesabına eksikliği giderebilir ve kira parasından indirebilir. Eğer kiracı ne kiralayanın olurunu, ne de mahkemeden izin almışsa ve yine de kiralanandaki eksikliği yapmışsa, yaptığı giderimi BY. 413 ve 414. maddelerine dayanarak kiralayandan isteyebilir.

KİRACI YÖNETİCİ OLABİLİR Mİ?

Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre yönetici konut sahiplerinin oyu ile seçilir. Bu seçimde sayı ve arsa payı çoğunluğu aranır. Şayet yönetim planına, yöneticilerin konut sahipleri arasından seçileceği hükmü konmuşsa kiracı yönetici olamaz. Eğer böyle bir hüküm konmamışsa kiracı olmayan dışarıdan birinin de yönetici olmasına bir engel yoktur. Böyle bir hüküm konulduğu takdirde sadece kat malikleri yöneticilik yapabilir, vekaleten de olsa kat maliki olmayan birisi yöneticilik yapamaz. Unutulmaması gereken kiracı yönetici olsa dahi kat malikleri toplantısına katılamaz.

KİRACILI EV SATIN ALDIĞINIZDA NE YAPILABİLİR?

Bir gayrimenkulün sahibi, mülkü tamamen ya da kısmen, kendisi, eşi veya çocukları için bir işyeri olarak kullanma ihtiyacında ise, iktisap tarihinden itibaren bir ay içinde kiracıya durumu ihtarname ile bildirerek, iktisaptan sonraki 6 ay içinde kiracıya tahliye davası açabilir. Bu mülkü, yeni satın alan kişi, eski sahibi ile kiracı arasında yapılmış sözleşmenin tüm hükümlerini de devralmış olur. Bu nedenle kira sözleşmesinin sonunda ihtiyaç sebebi ile dava açma hakkına sahiptir. Ancak bu sürenin uzun olması halinde, kanun, bu süreyi beklemeden kiracıyı mecurdan tahliye etmek için 6 ay gibi bir süre tanımış ve bu sürenin sonunda mecurun tahliyesi için dava açılabilmesini hükme bağlamıştır. Bunun için meskenin yeni sahibinin, gayrimenkulü satın aldığı tarihten itibaren bir ay içinde noter kanalı ile bir ihtar çekerek burayı satın aldığını, bu meskene ihtiyacı olduğunu bu nedenle de bu tahliyenin istendiğini bildirmesi gerekir.

KİRACILARDAN BAZILARI SÖZLEŞMEYE UYMAZSA?

Kira sözleşmesi bir bütündür. Bu nedenle sadece sorun çıkaran kiracıya değil, olumlu hareket etse bile bütün kiracılara ayrı ayrı ihtarname çekmek gerekir.

KİRACILIK NASIL SONA ERDİRİLİR?

Kira kontratı sona ermesine rağmen, mülk sahibi kiracının kalmasına ses çıkarmadığına ve bitiş tarihini izleyen bir aylık süre içinde dava açmadığına ve yine kira söz1eşmesinin bitimini takip eden ayın kirasını kayıt koymaksızın aldığına göre kira sözleşmesi susarak yenilenmiş sayılır. Fakat bu yenileme ile kira sözleşmesi süresiz olarak değil, bir yıl için yenilenmiş olur. Bu şekilde yenilenmiş bir hasilat kirası sözleşmesini sona erdirmek için öncelikle Borçlar Kanunu'nun 287. maddesi gereğince kiracıya, kira bitiş tarihinin altı ay öncesinde 'kira sözleşmesinin sona erdirileceğinin' tebliğ edilmesi gerekir.

KİRACININ EVİ VARSA, SİZİN KİRACINIZSA, NASIL TAHLİYE EDEBİLİRSİNİZ?

Aynı belediye sınırları içinde kiracının oturmaya elverişli bir evi bulunması tahliye nedenidir. Fakat kiracının bu evinin kullanılır nitelikte olması gerekir. Konutun bulunduğu yerin konumu, kullanılış biçimi, kiracının sosyal durumuna uygunluğu araştırılır.

KİRACININ İFLASINDA KİRA SÖZLEŞMESİ FESHEDİLİR Mİ?

Bu konu Borçlar Kanunu'nda 261. maddeye göre düzenlenmiştir. Eğer kiracı iflas ederse, birikmiş ve işleyecek kira bedelleri için, bunları ödeyebileceğine dair, münasip bir süre içinde teminat da veremezse, o zaman kiralayan sözleşmeyi bu sebeple feshedebilir

KİRANIN YÜKSEKLİĞİ TAHLİYE SEBEBİ MİDİR?

Kiranın, günün ekonomik koşulları karşısında aşırı derecede yüksek olması, akdin icrasını tahammül edilmez hale getiren sebepler arasında sayıldığından, sözleşmenin bitiminde kira tespit davası açılabileceği gibi, sözleşmenin sona ermesinden evvel de, bedele ilişkin hükümlerin, günün koşullarına göre değiştirilmesi ilgili mahkemeden istenebileceğinden, kira bedelinin yüksekliğinden dolayı sözleşmenin feshi davası açılamaz. Ancak ilk sözleşmenin süresi sona ermişse veya uzun süreli sözleşmede "uyarlama davası" açılmış ve bu davada belirlenen yeni kira bedeli yüksek ise, sözleşmenin feshi mümkündür.

KİRAYA HANGİ ORANDA ZAM YAPILABİLİR?

Temyiz mahkemesi kararları geçerli olmakla birlikte, kontratın sona ermesinin ardından konut sahibi daha yüksek bir oranda artırıma gidilmesini isteyebilir, taraflar arası anlaşma sağlanmadığı takdirde mahkemeye verilebilir. Konut sahibinin açtığı dava kira tespit davasıdır. Kira bedelinin belirlenmesi için mahkeme tarafından görevlendirilen bilirkişi bölgede incelemelerde bulunur, rayiç kira bedelini tespit eder ve mahkemeye bildirir. Bilirkişi raporuna istinaden mahkemenin daha yüksek bir değer artırımına karar vermesi mümkündür.

KONUT SAHİBİ, İHTİYAç HALİNDE, KİRACISININ TAHLİYESİNİ İSTEYEBİLİR Mİ?

6570 sayılı yasa ihtiyaç iddiasının gerçek ve samimi olması yanında zorunlu olması koşulunu da aramaktadır. Şehir merkezinde kendisine ait normal bir evde oturan davacının ihtiyacının, zorunlu olduğundan söz edilemez. Kiralayanın halen oturduğu ev, konfor ya da metrekare bakımından kiracının dairesiyle mukayese edilir, dava edilen yerin vasıfları üstün ise tahliye kararı verilir.

ÖLÜNCEYE KADAR SÜRELİ KİRA NEDİR?

Her ne kadar kira sözleşmesinin süresi ölünceye kadar denmişse de insanın ne zaman öleceği belli olmadığı için sözleşme süresiz sayılır. Bu nedenle de ve hasılat kirası olması sebebiyle kira başlangıcından itibaren altı aylık dönemlere ayrılarak son altı aydan, yani bozulması istenen tarihten altı ay önce kira sözleşmesini sona erdirme ihbarında bulunularak bu sözleşme sona erdirilebilir. Sona erdirmeye karşın kiracı kiralananı boşaltmazsa aleyhine boşaltma davası açılır.

PENCERE KAPI HALİNE DÖNÜŞTÜRÜLEBİLİR Mİ?

Hiçbir durumda projeye aykırı olarak pencere kapı durumuna getirilemez. Eğer apartmanın ön cephesinde ise dış görünümü bozacağından, plana aykırı yer bile değiştirilemez.

SOĞUK HAVA DEPOSU İÇİN KALORİFER PARASI ÖDENİR Mİ?

Şayet söz konusu bölüm, projede soğuk hava deposu olarak gösterilmiyorsa, bölüm sahibi kalorifer giderlerine katılmak zorundadır.

TAHLİYE TAAHHÜTÜ NE KADAR GEÇERLİDİR?

Kiracının, konutu, belli bir tarihte, şartsız olarak tahliye edeceğini beyan ettiği belgeye "TAHLİYE TAAHHÜTÜ" adı verilir. Kiracı bu belgeye rağmen, taahhüt ettiği tarihte konutu tahliye etmediği takdirde, hukuk sistemimiz, kiralayana, icra takibi ve tahliye davası hakkı vermiştir. Hukuk sistemimiz, kira sözleşmesi yapılırken alınan tahliye taahhütünü geçersiz saymaktadır. (Serbest iradeyle alınmadığı, kiracının zor durumunda yaranlanılarak alındığı gerekçesiyle) Bu nedenle taahhüt edilen tarih ne olursa olsun, tanzim tarihi kira sözleşmesinin başlangıcıyla aynı olan veya çok yakın olan tahliye taahhütleri hukuken geçersizdir. Tahliye taahhütüne dayanan icra takibi veya tahliye davasının, taahhüt edilen zamandan en az 1 ay önce açılması zorunludur. Aksi takdirde tahliye taahhütü geçersiz kalır. Ayrıca dava açılabilmesi veya icra takibi yapılabilmesi için, taahhüt tarihinden 30 gün önce kiracıya ihtar çekilmelidir.

TAPUDA NEDEN ARSA YAZIYOR?

Kat mülkiyeti kanununa göre cins değişikliği yapılmamış demektir.

TAPUDA NEDEN TARLA YAZIYOR?

Bir toprak parçasının arsa olabilmesi için imar planlarının yapılması gerekir. Tapusunda tarla yazan arsanın, imar uygulaması ile gerekli kamu terkleri ve cins değişikliği yapıldığında arsa niteliği kazanacaktır.

TARLANIN 1500 M2'LİK HİSSESİNİ SATIN ALABİLİR MİYİM?

Hayır. En az 5000 m2 hisse satışı söz konusudur. Fakat 1500 m2 daha önceden başka bir hissedar adına kayıtlı ise alabilirsiniz. Diğer hissedarların şufa hakkı saklıdır.

TEMERRÜT İHTARI TAHLİYE SEBEBİ MİDİR?

Kontratta, kira parasının kiralayanlar dışında bir kişiye ödenmesinin kabul edilmesi, bu kişiye alacaklı hakkı vermez. Bu şahsın çektiği temerrüt ihtarı davaya etkili olmaz.

VERGİLERDEN MUAF OLUNABİLİR Mİ?

Evet. Şirket aktifinde kayıtlı konutun satışından sağlanacak bedel, sermayeye ilave edilirse, alım-satım harçları ile KDV ve Kurumlar Vergisi muafiyeti vardır. Fakat bunun için bazı esasların yerine getirilmesi gerekmektedir.

YAKIT PARASI KALORİFER DİLİMİ SAYISINA GÖRE ALINABİLİR Mİ?

Yakıt parası kalorifer dilimi sayısına göre alınabilir, fakat bunun doğru ya da en adil yol olduğunu söylemek doğru olmaz. Apartmanın ısınma projesi yapılırken, dairelerin eşit ısınabilmelerini sağlamak için kalorifer dilimleri hesaplanır. Dolayısıyla arsa payı oranına göre paylaştırılması çok daha adildir. Eğer bazı malikler radyatörlerine proje dışı dilim ilave ettirmişlerse bunların tespit edilmesi ve söktürülmesi gerekir.

YÖNETİM KAÇ KİŞİDEN OLUŞUR?

Yönetimin kaç kişi olacağı yönetim planı ile belirlenir. İki ihtimal vardır, ya yönetici adı altında bir kişi, ya da yönetim kurulu adı altında 3 kişi seçilir.

YÖNETİM PLANINDAKİ İŞYERİ BAŞKA AMAÇLA KULLANILABİLİR Mİ?

Kat malikleri, gerek bağımsız bölümleri, gerek eklentilerini kullanırken, birbirlerini rahatsız etmemek, birbirlerinin hakkını çiğnememek ye yönetim planına uymak zorunda olduklarından, mesela tapuda depolu dükkan olarak kayıtlı bağımsız bölümün baca ve benzeri tesisleri bulunmadığından ve bunlar olmadığı takdirde doğan rahatsızlıklar giderilemeyeceğinden, tatlı imalatı veya pideci olarak çalıştırılması ve benzeri faaliyetlerin, rahatsız edici faaliyetler olarak değerlendirilerek men edilmesi gerekir.